2024年已逝去快3个月，广州成功出让的地块，有且仅有一宗——银河吉山仓二期。

  而同期地块，包含银河黄村三联路、白云金沙洲以及花都大陵北二期，不是流拍便是停止，总归都没卖出去。

  现在重要的土拍城市，像北京、上海、杭州，开年的拍地都很火爆，一路火花带闪电，广州也在冲刺了。

  详细会上架哪些地块，尽管还没有官宣，但咱们开始摸了一版比较有期望出来的，可当作参阅。

  这块地，江湖人称金融城“菜刀”地块，凭借着方位中心+近地铁+南向江景三大杀招，被我视为本年广州最好的一块地。

  详细的地块本质和周边商场状况，之前现已讲过许多了，能自行回忆别光盯着琶洲，金融城要找回场子

  1、2月的那版调规，尽管不触及临江的“刀柄”部位（依照现行规划仍是商业商务用地），留了个悬念，但江景大概率黄不了，这是地块最中心的卖点；

  2、一家国企触摸得十分深，开始方案是本年拿地，本年入市，但终究取决于新开大盘卖得好不好。

  这块地，在之前的蓝皮书里现已露过了脸，就二期地块西侧，紧挨着太阳湖，南面便是奥体，总建面超18万m²。

  不过，从详细的地块目标来看，这么巨大的体量里，住所只占一丢丢，不到4万m²，剩余的都是商地。

  很显然，和主打质量寓居大社区的一、二期地块不同，这块地「商味」更浓，有助于  补足板块商业短板。

  上一年年末出让的二期地块，尽管也有商业，但只要1万m²，算是小巫见大巫了。

  当然了，三期地块尽管主抓商业，但对住所也相同倚重，关系到土地出让金嘛不是。

  在最近公示的一版控规中，国际大观三期宅地方位“悄然”挪动了，目测面积也变大了。

  首要，这么高的商业配比，对整个片区，对周边居民来说是利好，但对许多开发商来说，或许便是包袱了，要考虑盈余的。

  比较住所，商业做起来更难，去化又慢，揉捏赢利的一起，还需要许多资金沉积，而商场化的利率，资金的本钱又高，许多企业即便有心也无力。

  其次，是地块住所的量太少了，只要4万方，做大户型产品，最多也就两三百套的水平。

  假如板块只要这么一块地，那没什么问题，地段环境摆在这儿，精雕细琢单独美丽，也挺好的。

  但问题是，现有的供给量现已很可观了，越秀拿下的一、二期地块，是要连片开发的，住所建面算计高达22.42万m²，是三期的五倍多。

  前不久一期地块越秀·观樾也开放了展现区和样板间，咱们搭档看完直呼牛逼，说140做出了160的感觉，交标也很高。

  在这么个大盘面前，三期地块说是缝隙中生计也不为过，想要杀出重围，必定得费尽心机了。

  比方，秀秀梅开三度，独霸大观，把握板块定价权，或许联手其他房企（比方拿手商业某某、某某及某某...），你耕田来我织布，其乐融融。

  不过上元岗板块多年没有新房供给，周边二手有次新的远洋天骄，均价5万/平，还有白天鹅花园，均价3.3万/平（数据来历：贝壳）。

  地块2公里左右的梅花园站，则有在售新房越秀银河和樾府，均价8-9万/平，新年特惠有7字头，此外，便是待售的我国铁建招商蛇口银河序了。

  总的来说，相较于金融城和国际大观，这块地的本质要弱得多，重视度也不高，到时出让估量也是反应平平。

  值得一提的是，昨日银河区开了土地推介会，要点推了航天奇迹二期西地块+高唐路东侧地块，前者在大观北部，后者在才智城中心区。

  算上蓝皮书里的广东电视台地块、渔北路地块，毫无疑问，本年又银河的土地供给大年了。‍

  地块一线南向望广钢中央公园，接近广州11号线（在建）+佛山11号线（规划），接近珠江金茂府、保利曼城，隔着芳村大道南便是广船。

  从最新公示的控规来看，地块用地面积4.07公顷，容积率5.0，计容建筑面积20.36万㎡，归于商业商务设备用地兼容二类寓居用地。

  造城10年，这儿有校园、有地铁，却独独没有像样的大型商业，主要靠中海花湾六合和各楼盘底商撑着，大多是餐饮。

  满意日常日子所需能够，想在周边逛逛买买，现在只要医药港的星河coco park，当然将来还有白鹅潭万象、聚龙湾邃古以及广船商业。

  但广钢1号地块要带来的商业不同，不只体量大，而且是真实坐落社区之内，能补足板块的短板。

  而相同是绑缚商业，相同对片区开展有着重要意义，这块地的状况又和前面说到的国际大观三期不太相同。

  整个广钢新城的开发，其实早几年就已确认进入结尾了，满二满五的楼盘一堆，现在在做的更多是配套的完成，包含中央公园、地铁和新校园。

  咱们应该还记得，2021年出让的广钢234地块（即中海保利朗阅），还曾被冠以“广钢新城最终一块宅地”的称谓，是广钢现在仅有一个新盘，均价5.8-7.3万/平。

  这尽管不是广钢最终的新宅地，但一线南向望广钢中央公园，又是地铁上盖的，有也只要这么一块了。

  而且，地块紧挨着的珠江金茂府，这两年价格尽管有所回调，但依旧是现在广钢改进二手中认可度最高的项目之一，上一年成交均价稳居5字头，最贵的去到6-7万/平。

  一路之隔的广船就更不用说了，滨江上都上一年成交均价维持在8字头以上，最贵的单价去到11万/平。

  一左一右，都有项目立好了标杆，这是地块价值的最好参照，对房企吸引力仍是蛮大的。

  地块本质，尤其是景象方面，比较广钢1号地块要略逊一筹，但有几个杰出优势。‍

  一是容积率低，只要2.0，在容积率遍及偏高的广钢很稀有，周围的花湾壹号是7-7.5，广钢1号地块是5.0；

  二是体量小，建面仅2.6万㎡，总价低，危险可控，而且仍是纯宅地，相对于广钢1号地块也更好开发；

  三是离校园更近。广州市培英中学、广州试验中学荔湾校园（第二小学部）、广东试验中学荔湾校园初中等，都在周围。

  地块坐落荔湾东南部，白鹅潭商务区、东沙片区内，用地面积13203㎡，建筑面积46211㎡，容积率3.5，是一宗商住地。

  其间隔地铁10号线米，邻近广州环城高速，周边有广州圆大厦、健康港星河COCO Park、黄沙水产新商场等。

  地块归纳素质不差，有江景有商业，圈层也比较朴实，适合做偏改进的产品，邻近的美好湾均价现已去到了9万/平，板块价值是在的。

  项目体量超32.2万㎡，包含了寓居、商住以及交通场站用地，是个超级大盘，开始户型也是以改进为主，面积段在80-280㎡，其间主力户型是140-200㎡。

  保利的风格，咱们也都很了解了，改进项目的打法尽管和刚需刚改不同，但影响力摆在那里，其他房企估量仍是会比较稳重。

  前面说到的这三块地，是荔湾本年最大有或许拿来“打头阵”的，剩余的连续有来。

  比方汇集了1号线号线广钢新城车辆段一期地块，将带来超17万㎡的住所，2000㎡的商业。

  开年的高水平质量的开展大会，荔湾拍着胸脯确保要完结陆居路等7个地块出让，完成土地出让收入不低于240亿元。

  本周六，咱们将举行一场线下的粉丝见面会，地址在华润置地·银河润府，全程干货，还有面临面的购房辅导。